引言
根据迪拜土地局（Dubai Land Department）发布的2024年房地产年度报告（Annual Report: Real Estate Sector Performance 2024），2024年迪拜房地产交易总额创历史新高，达到7609.9亿阿联酋迪拉姆（AED），约合人民币14723.63亿元，同比增长20.4%。其中，相比2023年，2024年的公寓和独栋（Apartments and standalone units）交易额增加37.21%，度假别墅（Villas）交易额增加34.72%。
在迪拜房地产市场蓬勃发展的背景下，全球包括中国在内的众多房地产从业者纷纷将目光投向这一热门区域。本系列文章将梳理迪拜房地产开发所涉及的全流程法律法规，并针对中资企业投资房地产市场的相关关注点进行初步归纳，为相关从业者提供实用参考。本期，我们将主要聚焦于迪拜的建设工程相关规则。
2025年7月12日，迪拜政府宣布为规范迪拜范围内的承包活动，发布《迪拜酋长国承包活动开展法》（Law No.7 of 2025），其对承包商的主体要求、监管主体、法律责任等相关内容进行了规定。[2]《迪拜酋长国承包活动开展法》已公布于《迪拜政府官方公报》（OFFICIAL GAZETTE）第726期，第29条规定，本法律自刊登之日起6个月后正式生效。因此，《迪拜酋长国承包活动开展法》于2026年1月正式生效。
一、主体条件
根据《迪拜酋长国承包活动展法》第5条第1、2款的规定，禁止任何未取得商业许可证且未登记注册的情况下，在迪拜范围内从事任何承包活动，并且禁止超越自身所获许可的分类进行施工。
因《迪拜酋长国承包活动开展法》的实施细则目前尚未公布，因此新的许可分类等级具体为何及是否有变更尚不清楚。根据迪拜市政厅（Dubai Municipality）
于2024年2月14日公布的《建筑承包与钢结构承包的许可与评估标准》（Criteria for licensing and evaluating (Building Contracting) & (Steel Contracting)），承包商等级根据不同条件区分为四个等级，同时，该文件对未分类活动和工人住宿等也提出了要求，具体如下：
二、建设许可
（一）相关基础条件
1、土地划界证明
根据迪拜发展局（Dubai Development Authority，DDA）公布的《建筑许可申请表》（文件编号：ZA-DC-F-08）[5]，在开展任何活动前均需取得土地划界许可证书（Land Demarcation Certificate）。根据迪拜发展局（Dubai Development Authority）公布的《土地划界申请书》（文件编号：ZA-MP-F-11）[6]，在申请土地划界时，需提交《土地划界申请书》和业主签发的顾问任命书（模板文件编号：ZA-DC-T-112）。
2、规划许可
根据《迪拜酋长国城市规划法》第17条的规定，未取得Master Plan Permit、Planning Permit或Master Planning Permit的情况下，任何人不得在迪拜进行或允许他人进行任何开发工作。上述规划许可证由迪拜市政厅（The Dubai Municipality）或监督特别发展区或自由区的部门发出。
3、环境影响评价
根据《环境保护发展法》（Federal Law No.(24) of 1999 Concerning the Protection and Development of the Environment）第4条第2款规定，任何项目在获得环境影响评价许可前，不得开始任何活动。
（二）申请途径
根据迪拜市政府2021年第3-10-1号通告（Circular No. (1-10-3)）的规定，后续所有与建筑许可相关的图纸审核、现场检查和证书申请等，均需统一通过迪拜建筑许可系统（Building Permit System，BPS），停止通过其他服务门户接受与建筑许可相关的申请，停止通过BPS系统以外的渠道签发建筑工程在土地范围内的“无异议证明（No-objection Certificate，NOC）”。
（三）申请各类NOC
除各类正式许可文件外，在迪拜进行建筑活动一般还需要取得相关的NOC。一般包括：电力接入、电气安装方面和建筑用水连接方面的NOC，城市排水与污水系统NOC，通信服务NOC，道路与交通相关NOC等。根据具体建筑类型的不同，所需取得的NOC存在一定差异。
（四）申请建筑许可
1、申请流程
根据迪拜市政厅公布的建筑许可流程，无论是度假别墅（Villas），工业建筑（Industrial Buildings）还是多层建筑和公共建筑（Multistorey Buildings and Public Buildings），均需通过一定程序取得建筑许可（Building Permit）。
2、申请所需许可
根据迪拜发展局公布的《建筑许可申请表》（文件编号：ZA-DC-F-08）[12]，申请建筑许可需要以下文件：开工许可（Mobilization Permit）、开挖许可（Excavation Permit）、桩基许可（Piling Permit）、支撑许可（Shoring Permit）、子结构许可（Sub-Structure Permit）和最终建筑许可（Final Building Permit）。
同时，在申请开工许可、开挖许可、桩基许可和支撑许可前，需先取得初步设计批准（Preliminary Design Approval）；在申请子结构许可前，需先取得子结构设计批准（Sub-Structure Design Approval）；在申请最终建筑许可前，需先取得最终设计批准（Final Design Approval）。基本文件及顺序需如下：
三、申请竣工证书
据迪拜发展局公布的《竣工证书申请表》（文件编号：ZA-DC-F-17），在申请取得竣工证书前，应先取得结构竣工验收批准（文件编号：ZA-DC-F-74）、最终土地划界批准（表格编号ZA-MP-F-11）和迪拜发展局接受的第三方建筑调查报告（文件编号ZA-DC-F-99）（独栋别墅除外），且现场必须有迪拜发展局批准的图纸，所有的意见均已得到反馈或解决。
申请竣工证书须提交的文件包括：民防证书副本、经批准的交通影响研究、主顾问的合规证书、污水连接批准书、业主出具的完工证书无异议声明和承包商逐点对已提出的意见的澄清函。
四、迪拜建筑规范
根据《迪拜建筑规范规章》（Decree No. (45) of 2021 Concerning the Dubai Building Code）第3条的规定，《迪拜建筑规范》（Dubai Building Code，DBC）适用于迪拜酋长国的所有区域，包括自由金融区。根据《迪拜建筑规范》A.5的要求，商业办公、教育、酒店、住宅、停车场、商场、购物中心、工业、仓储和配套类型建筑物的新建、翻新、重建、改变用途和扩建均需要遵守《迪拜建筑规范》要求。
图片来源：Dubai Building Code
五、《迪拜酋长国承包活动开展法》其他应关注规定
1、根据第16条的规定，原则上不得转包，但在符合第17条规定条件的情况下可以转包：
（1）承包合同中不得存在禁止委托他人的条款；
（2）所委托的工程性质不属于必须由原承包商亲自完成的范畴，依据合同条款或主管机关要求确定；
（3）被委托的承包商须获准在酋长国执业，持有有效商业许可证，并已在登记册注册；
（4）被委托承包商的业务范围须与所委托工程相符；
（5）所委托的工程内容须明确列示，并通知主管机关；
（6）必须取得主管机关的批准；
（7）满足主管机关规定的其他条件。
2、根据第18条的规定，允许两个或两个以上的承包商就某项目组成联合体，但需要符合以下条件：
（1）项目性质确有必要组建联合体，例如因其规模、所需物资、人力或财力资源、专业要求、工期或其他相关因素；
（2）事先取得业主及主管机关的批准；
（3）联合体内所有承包商均须在登记册注册，且注册状态有效；
（4）每一联合体成员的分类级别与资质须与项目性质相匹配；
（5）明确指定联合体中的一方作为对主管机关的代表；
（6）满足主管机关规定的其他条件。
3、根据第19条的规定，承包人可以与发包人签订全套建设项目合同，亦称“交钥匙合同”，该类合同涵盖设计、监理及施工等全部工作内容。主管部门应当明确可以采用此类合同的项目类型，并制定相应的管理规定。