引言
根据迪拜土地局（Dubai Land Department）发布的2024年房地产年度报告（Annual Report: Real Estate Sector Performance 2024），2024年迪拜房地产交易总额创历史新高，达到7609.9亿阿联酋迪拉姆（AED），约合人民币14723.63亿元，同比增长20.4%，其中，相比2023年，2024年的公寓和独栋（Apartments and standalone units）交易额增加37.21%，度假别墅（Villas）交易额增加34.72%。
在迪拜房地产市场蓬勃发展的背景下，全球包括中国在内的众多房地产从业者纷纷将目光投向这一热门区域。本系列文章将梳理迪拜房地产开发所涉及的全流程法律法规，并针对中资企业投资房地产市场的相关关注点进行初步归纳，为相关从业者提供实用参考。本期，我们将主要聚焦于迪拜的土地取得和城市更新相关规则。
一、阿联酋的基本法律体系
根据阿拉伯联合酋长国（下称“阿联酋”）《宪法》（The Constitution of The United Arab Emirates）第1条的规定，阿联酋是由阿布扎比、迪拜、沙迦、阿治曼、乌姆盖万、富查伊拉和拉斯海玛组成的联邦制国家。
《宪法》第121条的规定，在不违反第120条关于联邦专属立法和行政管辖权的情况下，联邦对不动产所有权，与民法典、商法典有关的主要立法，公司法、民事诉讼法，及自由金融区的管理、建立和法律适用等法律领域，拥有专属立法管辖权。即，就上述事项，联邦拥有专属立法权，各酋长国在一般情况下，不得就上述事项进行酋长国层面的立法。
《宪法》第121条规定，酋长国对于前两条规定的非联邦专属立法事项享有立法权限。
根据《自由金融区法》(Federal Law No.(8) of 2004 on Financial Free Zones)第1条的规定，自由金融区（Financial Free Zone）是指设立用于进行金融活动的区域。金融活动（Financial Activities）包括在自由金融区获许可开展的银行、金融、保险、金融市场活动及服务以及与之相关的辅助活动。
第3条第2款规定，自由金融区和金融活动受除联邦民法和商法外的所有联邦法律的约束。
因此，阿联酋的基本法律体系除遵循联邦制国家传统的联邦与地方二元结构外，自由金融区还有直接根据联邦宪法和相关特别法律确认的特殊法律适用。
二、迪拜的土地取得
根据阿联酋《民事交易法》 (Federal Law No.(5) of 1985 concerning the issuance of the civil transactions law of the United Arab Emirates) 第1209条的规定，未开垦的及无主的土地归国家所有，未经国家依法许可，不得取得土地所有权或占有土地。
根据《迪拜酋长国不动产登记法》(Law No.(7) of 2006 Concerning Real Property Registration in the Emirate of Dubai) 第4条的规定，阿联酋国民、海湾阿拉伯国家合作委员会（Gulf Cooperation Council）成员国的国民，及前述主体全资拥有的公司和上市公司可以拥有迪拜的不动产所有权。
根据《确定非阿联酋国民在迪拜酋长国拥有不动产区域的规定》 (Regulation No.(3) of 2006 Determining Areas for Ownership by Non-UAE Nationals of Real Property in the Emirate of Dubai) 第3条的规定，非阿联酋国民可以在本条限定的区域取得：（1）永久的不动产所有权；（2）永久的不动产收益权；（3）租期不超过99年的租赁权。
根据上述法律法规，外国国民或公司原则上不得拥有迪拜的土地所有权，但可以持有特别规定区域的土地所有权。同时，虽然上述法律法规已经限定了非阿联酋国民可以购买土地的范围，但是该区域并非一成不变。例如，在2025年1月19日，迪拜土地局宣布，谢赫扎耶路（Sheikh Zayed Road）区域［从贸易中心环岛（the Trade Centre Roundabout）到迪拜水运河（the Water Canal）］和贾达夫（Al Jaddaf）区域的私人业主现在可以将其所有权转为永久产权，且对所有国籍开放。[3]
根据第三方数据统计网站，非阿联酋国民可以拥有永久产权的高端区域，例如迪拜市中心（Downtown Dubai）、迪拜码头（Dubai Marina）、朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）的土地平均价格约为300-400 AED/平方英尺（约合人民币6000-8500元/平方米）。[4]而不允许非阿联酋国民永久持有区域的土地价格则相对较低，挂牌平均价格约为200-300 AED/平方英尺（约合人民币4000-6000元/平方米）。
因此，中资企业参与迪拜房地产开发中，如希望进行重资产投资并由自己持有土地，则需要在《确定非阿联酋国民在迪拜酋长国拥有不动产区域的规定》规定的区域范围内或迪拜土地局宣布转换的土地范围内购买，但这些土地由于位置相对优越，土地价格往往较高；如不希望进行重资产投资，或对土地区位要求不高并希望降低土地成本，则需要寻求与当地国民或企业合作。
三、迪拜的城市更新
根据Dubai 2040 Urban Master Plan Executive Summary的统计，迪拜酋长国的土地面积合计约4057平方公里，其中，市区土地面积约为1491平方公里，城市边缘地区（Prei-Urban）面积约为206平方公里。截至2020年，迪拜市区人口数量约为330万人，市区人口密度约为每平方公里2500人。根据测算，迪拜市区人口数量可能增至580万人。[7]因此，基于保证城市可持续发展、增强城市吸引力和优化空间布局等目的，迪拜于2023年通过了《迪拜酋长国城市规划法》(Law No.(16) of 2023 Concerning Urban Planning in the Emirate of Dubai)，对迪拜的城市规划和更新进行了专门性的规定。
在联邦层面亦已出台了相关的政策，例如2024年出台的《阿联酋现代建筑遗产保护政策》（The National Policy for Preserving the Modern Architectural Heritage of the United Arab Emirates），要求制定一个全面的法律框架，保护联邦和各酋长国的现代建筑遗产，对现代遗产的维护、更新、再利用等提出了政策性的要求。[8]
为提高土地利用效率和保证城市发展规划，类似于中国的国土空间总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划等多层级的规划体系结构，《迪拜酋长国城市规划法》也规定了多层级的规划体系，自上而下包括如下几层规划：（1）城市规划（Urban Planning）作为酋长国层面的总体规划，反映该规划下城市的整体发展策略和未来方向。（2）结构性规划（Structure Plan）是一份从长期和全面角度出发的战略计划，对土地利用的总体目的、规划和未来城市发展的实施阶段、实施限制等内容进行了总体规定。（3）框架性规划（Framework Plan）是为结构性规划在部门职能分配、特定地点等方面制定的详细执行政策、方案和程序。根据《迪拜酋长国城市规划法》第12条的规定，如果政策、战略、结构性规划、框架性规划、指导准则（Guidelines）的目标等存在冲突的，以结构性规划为准。
根据《迪拜酋长国城市规划法》第11条的规定，Dubai 2040 Urban Master Plan是迪拜的结构性规划。
Dubai 2040 Metropolitan Area
Zone Plan
近年来，迪拜政府也主导进行了多项城市更新项目。例如，2020年，由迪拜文化局主导的辛达加（Al Shindagha）历史街区改造项目。辛达加历史街区位于迪拜河岸边，迪拜统治者Sheikh Saeed Al Maktoum曾于1912年至1958年间在该街区定居。该街区改造项目主要包括2020年世博会迎宾馆、溪流故事博物馆和香水屋，其中世博会迎宾馆为新建建筑。
以及在迪拜世博会于2022年结束后，迪拜政府计划保留大部分世博会建筑，原本的展览场地计划被改造为一个全新的城市区域，计划融合商业、居住、文化和娱乐功能，成为迪拜和全球的可持续发展、创新和创意中心。该项目也是Dubai 2040 Urban Master Plan的计划内容之一，由迪拜世博2020常务委员会和后续成立的世博城管理局（Expo City Dubai Authority）负责实施。
奎兹（Al Quoz）位于迪拜的中部，是一个传统的工业区。近年来，迪拜政府启动了奎兹创意区（Al Quoz Creative Zone）发展项目，希望将该地区转型为创意产业中心。该项目是迪拜经济多元化战略的一部分，目标是促进创意和文化产业的发展，吸引全球的艺术家、设计师、企业家和科技人才。该项目亦由迪拜文化局主导。
结合上述城市更新案例及其他网络上可以检索的案例，可以发现，在主导与管理级别方面，迪拜的城市更新项目往往由迪拜政府部门主导，层级较高。在投资规模方面，虽官方并未公布相关具体数据，但是从规模和实际效果来看，可以推断投资规模较大。在设计与建设要求方面，迪拜积极融合绿色环保的理念和智能技术，并在保留历史建筑和文化的基础上，注重与当代需求结合。在区块功能上，倾向于融合多种功能区，包括但不限于商业区、住宅区、文化和创意区、科技和创新区等。